海砂是指分布于海岸和淺海的、以中粗砂為主、包括部分細砂和礫石的砂質堆積物，由于海砂中含有一定含量的氯鹽，將可能導致混凝土結構中鋼筋銹蝕，進而降低混凝土結構耐久性，深圳市鹽田區一小區海砂房30多年后，終于迎來改造，將變身公園式海景房。

頂棚掉落等意外不斷，搬遷舊改勢在必行

“世界杯期間不要‘太嗨’，不然你不知道房頂上會掉什么東西下來。”這不是段子，而是海濤花園業主們曾經有過的真實體驗。

海濤花園位于深圳市鹽田區海山街道，小區建于上世紀80年代，大部分為多層商住樓，共有房屋58棟，分屬1260戶業主（國內個人業主775戶、華僑、香港等個人業主425戶、單位業主60戶）；另有商鋪16戶和幼兒園一所。

一位李姓老業主介紹說，由于房子是由海砂所建，樓房上了年頭，就導致混凝土鋼結構生銹，很多地方都出現墻體脫落現象，有的地方甚至連混凝土里的鋼筋都清晰可見，房子的整個結構都松了。房子天花板及走廊經常掉泥沙，給住戶的生活造成很大的影響，每逢臺風、暴雨等極端天氣，住戶更加憂心忡忡。

海濤花園物業管理處工作人員介紹說，2016年年中，一名住戶在臥室睡覺，天花板突然掉落，直接砸在住戶腿上造成重傷。

針對小區樓房存在的嚴重安全隱患，原鹽田區城改辦（現更名為鹽田區城市更新局）委托深圳市建筑科學研究院于2008年4月對海濤花園的樓房進行結構檢測鑒定，最后鑒定為“危樓房”。鑒定報告影印件顯示，海濤花園樓房的梁主筋、樓板鋼筋銹蝕，已造成混凝土和鋼筋產生粉結破壞，影響結構的安全性能，應采取相應拯救措施。參照《民用建筑可靠性鑒定標準》，該住宅樓結構安全性等級評定為Dsu級，（即“安全性嚴重不符合Asu級要求，嚴重影響整體承載，必須立即采取措施”）。

據了解，基于以上安全因素考慮，為保障業主的人身財產安全，防止類似傷人事件再次發生，開發商采取了對已搬離并清空的房屋進行封閉門、窗的作業，同時預防因房屋空置帶來的如流浪人員進入等治安隱患。

歷史遺留問題難解決，搬遷簽約進度拖延

2010年，海濤花園被列入舊城改造計劃，專項規劃于2011年12月獲規土委批準。按照規劃，該項目將就地拆除重建，改造規模4.43萬平方米，建面為26萬平方米，計劃總投資22億元，將于2012年開工。

然而，事情沒有預想中進展的那么順利。由于海濤花園有近1300戶住戶，為了妥善解決拆遷補償等問題，開發商在與用戶簽約溝通方面耗費了大量的時間﹔此外，因特殊歷史原因，海濤花園在80年代建成時執行對外銷售政策，部分小區房屋初始登記權利人為港、澳、臺人士及海外華人華僑，其中部分海外業主因國際局部地區局勢動蕩等原因，已多年失聯。尋找真正的房屋權利人的工作，為項目談判簽約增加了很大困難。

“由于當時購買海濤花園小區房產后可申請辦理深圳戶口，有部分內地居民為獲得深圳戶口借外籍人士名義購買海濤花園房屋。”海濤花園開發商的一名工作人員表示。因當時商品房銷售制度剛剛建立，相關法律法規尚未完善，導致部分業主購房時未能保留確鑿證據證明房屋權屬，無法辦理產權變更，但卻長期占有使用該物業并持有房產證原件，而證載權利人又無法找到。

面對岌岌可危的樓房，不少業主舊改的欲望愈發強烈。有些著急的業主甚至自己展開行動。據介紹，今年4月份，部分已簽約業主委托某建筑公司對自家已完成移交的部分附帶花園圍墻進行拆除。在拆除過程中，鹽田區更新局、海山街道辦和物業管理處及時發現，并立即制止了該施工作業。同時鹽田區更新局、區住建局及海山街道辦組織人員，深入現場，實際了解了事情經過，并在第一時間下發了清理現場施工垃圾、消除安全隱患的工作指示和通知。

業主期盼早“回家”，簽約預計明年完成

如今行走在海濤花園小區里，隨處可見嶄新的更新宣傳海報與大字標語。盡管舊改進程并非計劃中那樣一帆風順，但相關工作依然在有條不紊地進行當中。

據了解，2016年元旦，腐蝕情況最嚴重的11棟、12棟樓率先啟動搬遷，標志著海濤花園的城市更新工作終于有了實質性的突破。4個月之后，小區內34棟、55棟樓也正式加入搬遷的行列。海濤花園開發商介紹說，目前項目簽約談判已近90%，計劃2019年底將完成全部簽約工作。據了解，為了加快搬遷速度，鹽田區更新局領導多次到現場調研工作，查看項目進展情況。

“我們希望小區能夠早日完成舊改，這樣就不用心慌了。”海濤花園原55棟一位張姓業主如此坦陳自己的心情，鹿丹村業主重返新居的新聞讓他的這個愿望變得更加迫切。“老鹿丹村和我們一樣，都是因為使用海砂造成房屋侵蝕嚴重，我們海濤花園也是全市重要的舊住宅區改造試點項目之一，看到他們住進環境優美的新居有些羨慕，也希望海濤花園的這一天早點到來。”他介紹說。

按照規劃，未來海濤新城將會建設成一個“公園式景區”：高層低密度，中心庭院開闊，海景、園景盡收眼底﹔此外，小區內還將設立體育館、游泳館、圖書館等完善的公用設施。“如果能建設成規劃中的那樣，我還是非常滿足的，那樣我就能安享晚年了。”另一位姓王的業主笑著說。